Abaixo-assinado Criação do PROCOND
Para: População em geral
INDICAÇÃO Nº 2959, DE 2009
Criação da COORDENADORIA DE DEFESA DAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS – PROCOND.
JUSTIFICATIVA
A presente proposição tem por finalidade sugerir a criação de uma coordenadoria a ser inserida no âmbito da Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, visando à proteção e defesa das relações condominiais que envolvam os moradores, síndicos, administradoras, fornecedores e construtoras.
Segundo o estudo da Professora do Curso de Administração de Condomínios – FMU, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora da obra Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva – 12ª edição, a opção de morar em condomínios verticais (prédios) e horizontais (casas) é uma realidade e uma necessidade crescente em muitas cidades do Brasil, em função da falta de espaço nos centros urbanos e do aumento assustador da criminalidade. Para o IBGE, em 2007, o número de pessoas que morava em apartamentos já atingia 16,331 milhões, sendo 3,356 milhões na cidade de São Paulo e 2,570 milhões na cidade do Rio de Janeiro. Segundo o Jornal O Estado de S. Paulo, de 31 de agosto de 2008, Caderno Metrópole, são mais de 4,6 milhões as pessoas que vivem em apartamentos, num total de 22.000 condomínios residenciais, com arrecadação anual da taxa de condomínio em torno de R$ 10,5 bilhões.
Há hoje na cidade de São Paulo empreendimentos gigantescos, como o Condomínio Conjunto Residencial Parque Brasil, localizado no bairro do Morumbi, em São Paulo, composto de 15 torres, 1.275 apartamentos e aproximadamente 4.000 pessoas. Há muitos conflitos e complexidade em sua administração, na qual o síndico é um verdadeiro prefeito.
A professora ainda observa, que grande número de condomínios é administrado por pessoas despreparadas (síndicos e administradoras), com pouco conhecimento sobre legislação, planejamento, organização e controle. Além de muitos não serem adeptos à transparência da gestão, impõem aos moradores uma série de ações arbitrárias, descumprindo, entre outras, as determinações da Convenção e do Regulamento Interno. Diante dessa situação, alguns moradores tentam reverter as ações de desmando do síndico e descobrem, em muitos casos, uma barreira intransponível, repleta de pressões e ameaças. Esse clima colabora para o afastamento de muitos que se sentem acuados, porém outros partem para o enfrentamento e, em muitos casos, recorrem à Justiça. Essa demanda não é maior em função dos prejuízos, não só financeiros, mas também psicológicos, causados, sobretudo, pela demora nas soluções.
Entre as atitudes que causam discórdia relacionadas à gestão do síndico estão:
• realizar obras sem aprovação de assembleia;
• efetuar obras e despesas superfaturadas;
• não prestar contas;
• ser eleito e aprovar contas por meio de procurações;
• aumentar o valor do condomínio sem assembleia;
• não autorizar o pagamento de impostos (por exemplo: INSS e ISS);
• não cumprir a legislação referente à segurança contra incêndio;
• não aceitar as orientações da administradora;
• ameaçar e causar constrangimento público aos moradores que não estejam de acordo com a gestão;
• fazer pressão psicológica, principalmente em idosos;
• ASSASSINAR morador que questione a sua gestão (02/1999 – Recanto dos Pássaros – SP e 09/2007 – Curitiba).
Por outro lado, muitos moradores ainda não têm consciência do que é morar em condomínio, sendo fundamental para a harmonia das relações o respeito à Convenção e ao Regulamento Interno. Em muitos casos, mesmo o síndico aplicando as sanções previstas nas normas internas, essas não são suficientes para coibir os abusos, resultando em um ambiente de conflito constante que afeta diretamente o sossego e o equilíbrio emocional do síndico e dos demais vizinhos.
Exemplos de problemas causados por moradores:
• barulho exagerado na unidade;
• lixo não colocado de forma adequada nas lixeiras;
• disputas de vagas na garagem e desrespeito ao espaço destinado ao veículo;
• vandalismo em área comum;
• realização de festas barulhentas e além do horário;
• animais que causam barulho e mau odor ao andar;
• falta de pagamento do condomínio;
• falta de reparo de vazamentos nas unidades abaixo;
• pessoas que se recusam a retirar botijão de gás do apartamento;
• alteração de fachada;
• chegada de pessoas alcoolizadas ou usar droga em área comum.
Para a professora, o fato das construtoras entregarem os edifícios com vários problemas estruturais colabora para que o quadro se torne ainda mais nebuloso, entre eles:
• a falta de isolação acústica adequada nas paredes e pisos das unidades e no salão de festas;
• o número insuficiente de vagas na garagem;
• o revestimento das paredes e pisos serem de baixa qualidade.
Uma parte dos questionamentos acaba no Judiciário, levando vários anos para serem concluídos. Outro ponto que causa conflito, cuja origem é a construtora, refere-se às convenções entregues aos condôminos, que muitas vezes são ultrapassadas, deixando de disciplinar itens importantes, que, com o passar do tempo, vão se transformar em problemas para a administração do condomínio, além de não refletir as necessidades específicas de cada um. Alterar uma convenção é quase impossível, pois necessita da aprovação de 2/3 dos condôminos, sendo esse número referente à totalidade da massa condominial, e não apenas aos presentes em assembleia.
Embora as relações existentes entre o síndico e a administradora estejam embasadas em um contrato amparado por lei, esse não é suficiente para garantir total estabilidade. Pode-se citar como exemplo a situação em que o síndico torna-se refém, impedido de mudar de empresa, principalmente quando o condomínio não possui uma situação financeira equilibrada e apresenta saldo negativo em conta-corrente. Ocorre também a situação em que a administradora é colocada em uma posição delicada, em função de perceber ações irregulares por parte do síndico, mesmo este sendo alertado sobre os riscos.
Outro assunto que envolve conflito para os condomínios é a contratação de fornecedores de produtos e serviços. Quando esses não atendem as expectativas do síndico e dos moradores, os questionamentos muitas vezes também acabam no Judiciário, resultando em perda de tempo, prejuízo financeiro e desgaste emocional do síndico.
Desta forma, a criação da coordenadoria permitirá, em função da centralização de todas as questões que envolvam as relações condominiais (moradores, síndicos, administradoras, fornecedores e construtoras), agilizar as soluções e consequentemente:
• reduzir as perdas financeiras;
• evitar desgaste emocional dos envolvidos;
• desafogar o Judiciário;
• proporcionar maior equilíbrio nas relações entre síndico e moradores, resultando em tranquilidade e segurança;
• possibilitar um ambiente harmonioso entre os moradores;
• elevar a qualidade dos serviços prestados aos condomínios.
