Assunto: contestação do aumento da contribuição ao Fundo Geral de Melhoramentos e pedido de suspensão dos novos valores até os devidos esclarecimentos.
Para: À MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Administradora do Ninho Verde I Eco Residence
Assunto: contestação do aumento da contribuição ao Fundo Geral de Melhoramentos e pedido de suspensão dos novos valores até os devidos esclarecimentos.
Nós, proprietários signatários, manifestamos nossa discordância com o aumento anunciado no comunicado de 30/10/2026: contribuição de Melhoramentos de R$ 285,00 a partir de dezembro de 2026, seguida de acréscimos mensais de R$ 20,00 enquanto considerados necessários pela administradora, observado o teto regulamentar. Solicitamos sua revisão e a suspensão dos aumentos até que sejam prestados esclarecimentos completos e documentados.
1. Histórico e impacto sobre os proprietários
Os signatários relatam o pagamento da contribuição de Melhoramentos desde 2020. Tomando como referência a mensalidade atual de R$ 206,86 informada pelos proprietários, a passagem para R$ 285,00 representa acréscimo imediato de R$ 78,14, aproximadamente 37,77%, antes das elevações mensais seguintes. O comunicado não apresenta data final determinada para esses acréscimos nem os cálculos que relacionem cada etapa da cobrança às obrigações do programa de obras.
2. Do limite da contribuição de Melhoramentos e da fundamentação dos acréscimos mensais
O item 13.3 do Regulamento do Loteamento prevê expressamente que a parcela da contribuição de Melhoramentos não poderá exceder a 20% do salário mínimo federal. Trata-se de limite máximo da parcela, e não de percentual de reajuste ou de autorização para cobrar automaticamente esse limite.
A mesma cláusula determina que a contribuição seja calculada com base no valor total das obras, acrescido da provisão para inadimplência apurada pela média histórica das três últimas obras executadas, mediante parcelamento compatível com o fluxo de caixa necessário à execução. Portanto, a observância do teto não dispensa a demonstração dos critérios utilizados para definir o valor cobrado.
Por sua vez, os itens 12.1.4 e 12.1.5 disciplinam o Reajuste Gradual de Equiparação da Taxa de Conservação do Loteamento. Essas disposições não estabelecem, por si sós, o mesmo mecanismo para a contribuição de Melhoramentos. No capítulo 13, não identificamos previsão expressa de acréscimos automáticos e sucessivos de R$ 20,00 por mês.
Diante disso, contestamos a adoção dos acréscimos anunciados sem a demonstração específica de seu fundamento contratual e financeiro. Requeremos que a administradora esclareça se constituem reajuste, novo rateio ou adequação do fluxo de caixa, apresentando a memória de cálculo, os documentos de suporte, a duração estimada e os critérios objetivos para sua interrupção.
Caso sejam invocadas as disposições gerais dos itens 15.1 e 15.4, deverá ser esclarecido como sua aplicação se harmoniza com os critérios do item 13.3 e com as condições anteriormente comunicadas aos proprietários, especialmente a previsão de correção anual pelo IGP-M constante da Carta de Melhoramentos de 11/05/2022.
Até que sejam prestados esses esclarecimentos e demonstrada a regularidade dos valores anunciados, requeremos a suspensão da elevação para R$ 285,00 e dos acréscimos mensais de R$ 20,00, mantendo-se a contribuição anterior aplicável a cada proprietário.
3. Documentação disponível e pontos a esclarecer
Reconhecemos a disponibilização de demonstrativos, comprovantes, cotações, contratos e relatórios no site. O questionamento não é uma alegação de inexistência de prestação de contas: buscamos a demonstração específica da necessidade, do cálculo e da duração do aumento anunciado, inclusive em face do saldo e dos compromissos do Fundo.
4. Condições divulgadas e interpretação das cláusulas gerais
A Carta de Melhoramentos de 11/05/2022, disponível no histórico oficial da Momentum, anunciou uma nova etapa, com primeira parcela em junho de 2022, no valor de R$ 199,09. Na página 2, informou que a contribuição permaneceria fixa por 12 meses e seria corrigida apenas anualmente pelo IGP-M, sem juros ou correção monetária mensal. Essa etapa deve ser distinguida dos pagamentos anteriores relatados pelos proprietários desde 2020. Solicitamos demonstrar a aplicabilidade e a evolução dessas condições até o comunicado de 2026.
A previsão anual de 2022 fornece fundamento específico para questionar os acréscimos mensais. Se a administradora os considerar novo rateio ou recomposição do fluxo de obras, em vez de correção monetária, deverá demonstrar a natureza, o cálculo e a base contratual dessa distinção, e explicar por que o novo formato é compatível com as condições antes divulgadas. A denominação atribuída ao aumento não esclarece, por si só, sua natureza ou regularidade.
O item 15.1 incorpora comunicações relativas à implementação ou execução dos procedimentos regulamentares; o item 15.4 admite alterações para novas necessidades ou correção de desequilíbrios. Essas disposições devem ser examinadas juntamente com os critérios do item 13.3 e com os deveres de boa-fé e informação. Não sustentamos que toda mudança esteja proibida, mas impugnamos sua adoção sem demonstração suficiente dos pressupostos, alcance e compatibilidade contratual. Se invocadas essas cláusulas, requeremos a identificação do ato, da alteração, da data de vigência e da forma de comunicação aos proprietários.
5. Fundamentação jurídica complementar
Os arts. 113 e 422 do Código Civil exigem interpretação e execução contratuais conforme a boa-fé. Na hipótese de contrato de adesão, o art. 423 orienta a interpretação de cláusulas ambíguas ou contraditórias em favor do aderente. Esses fundamentos reforçam o pedido de coerência entre regulamento, comunicações e cobrança, sem eliminar obrigações validamente contratadas.
Na medida em que configurada relação de consumo, invocamos o art. 6º, III, do CDC, sobre informação clara; os arts. 30 e 48, quanto à força vinculante das informações e declarações escritas aplicáveis; o art. 39, X e XIII, sobre elevação sem justa causa e fórmula de reajuste diversa da legal ou contratual; e o art. 51, IV, X e XIII, quanto ao controle de desequilíbrio e alterações unilaterais. Não se afirma nulidade automática: requer-se comprovação e revisão da cobrança concretamente anunciada.
6. Relatórios e transparência
Nos relatórios de Procedimentos Previamente Acordados de 2020 e 2021, o item 2.1 registra ausência de tomada de preços em algumas despesas, apesar da resposta “Sim”. Nos de 2022 e 2023, o item 4 também menciona despesas aprovadas diretamente pela Presidência, sem cotação. O de 2025 apresenta constatações favoráveis, sem repetir essa observação. Pedimos esclarecimentos sobre as exceções e sua base regulamentar, sem presumir fraude ou desvio. O relatório de 2024 não pôde ser baixado por erro de acesso informado por proprietários.
7. Requerimentos dos proprietários
1. Suspensão dos aumentos. Suspender a elevação para R$ 285,00 e os acréscimos de R$ 20,00 mensais até a resposta integral e documentada e a reavaliação dos valores, mantendo, nesse período, a contribuição anterior aplicável a cada proprietário e confirmando por escrito a suspensão dos respectivos acréscimos e encargos. Se já implantados, apresentar solução para os acréscimos enquanto se examina a contestação.
2. Fundamento e memória de cálculo. Indicar a base dos R$ 285,00 e dos acréscimos mensais; explicar a compatibilidade com a Carta de 11/05/2022 e eventual alteração pelos itens 15.1 e 15.4. Demonstrar: custo total das obras, número e critério de rateio entre contribuintes, provisão de inadimplência das três últimas obras, arrecadação projetada, valor por contribuinte, prazo estimado, critérios de interrupção dos aumentos e observância do teto.
3. Programa dos 11 km de pavimentação. Identificar trechos, orçamento, cronogramas físico e financeiro, etapas de contratação e execução e registros da escolha pelos proprietários. Relacionar esses dados à necessidade de arrecadação adicional. Para documentos já disponíveis, fornecer indicação direta de acesso e explicar como integram o cálculo.
4. Saldo e compromissos do Fundo. Informar a data de referência do saldo de R$ 1.775.065,55 exibido no painel, as obrigações já assumidas, os pagamentos futuros e a disponibilidade efetiva, conciliando-os com a projeção de caixa. A existência de saldo positivo não é apresentada como prova de desnecessidade do aumento.
5. Condições originais e histórico. Apresentar as condições da cobrança paga desde 2020, obras abrangidas, prazo original, alterações e saldo dos respectivos planos, incluindo a Carta de Melhoramentos de 2017 citada nos relatórios. Esclarecer a informação dos proprietários de que o plano inicial previa 60 parcelas, ainda pendente de comprovação documental.
6. Cotações e relatórios. Identificar despesas, valores e fornecedores das contratações sem cotação mencionadas nos relatórios, a justificativa individual e sua base regulamentar. Esclarecer as respostas afirmativas acompanhadas dessas observações e regularizar o acesso ao relatório de 2024.
7. Remuneração e resposta. Discriminar a remuneração do item 13.6, esclarecendo se está incluída nos valores anunciados e como se relaciona com o teto do item 13.3. Responder por escrito a cada pedido em até 15 dias úteis do recebimento, prazo solicitado para diálogo, e disponibilizar reunião com representantes dos proprietários.
Reafirmamos nosso interesse nas melhorias do empreendimento, com custeio demonstrável, previsibilidade e respeito ao regulamento. A disponibilização de documentos de despesas anteriores não substitui os esclarecimentos específicos sobre o novo aumento. Reservamo-nos o direito de buscar as providências cabíveis se os pontos permanecerem sem resposta.
