Convocação de Assembléia Geral Extraordinária – Abaixo-Assinado - Condomínio Costa do Sol
Para: Condôminos do Condomínio Conjunto Balneário Costa do Sol
Convocação de Assembléia Geral Extraordinária – Abaixo-Assinado
Nós, ¼ dos Condôminos do CONDOMÍNIO CONJUNTO BALNEÁRIO COSTA DO SOL, sito à Av. Presidente Castelo Branco, 9127, Vila Mirim, Praia Grande/SP, abaixo assinados, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil e nos termos do artigo 28, I da Convenção Condominial, convocamos a realização de Assembléia Geral Extraordinária específica para destituição da empresa síndica atual, HS SÍNDICO PROFISSIONAL E CONSULTORIA, CNPJ 00.835.875/0001-03, e subsíndico VILMAR D’AMBROS, a ser realizada em 16/12/2025, de forma híbrida, ocorrendo presencialmente, no salão de festas do condomínio, e virtualmente, por meio da Plataforma Lello como de praxe, em primeira convocação, às 19 horas, e em segunda convocação, às 19h30min, no mesmo dia e local, com qualquer número de presentes.
As deliberações da Assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria absoluta dos condôminos, que representem no mínimo 50% das frações ideais. Em segunda convocação, a Assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos condôminos presentes, salvo quando exigido quorum especial, para deliberarem sobre:
ORDEM DO DIA:
1) Explanação sobre os mais de 165 problemas identificados pelo Conselho Fiscal e proprietários, quanto ao modo de gestão da empresa síndica, que evidencia a ocorrência de mau desempenho das funções, de usurpação de funções, de irregularidades, de gestão temerária e de descumprimentos de Código Civil, contrato de prestação de serviços, Convenção Condominial e Regimento Interno do condomínio, em especial o descumprimento dos artigos 1.348, incisos IV, V e VI, do Código Civil, artigos 9, 13, VI, X, XV, 15, I, II, V, VI, VIII e parágrafo único, 19 e 20 da Convenção Condominial, bem como artigo 82 do Regimento Interno e cláusulas contratuais, primeira e segunda, artigo 2.2, a), do contrato de prestação de serviços firmado.
2) Obtenção de parecer, dos conselheiros, sobre a prestação de contas e a previsão orçamentária, bem como de parecer sugestivo de aprovação ou reprovação das contas da empresa síndica atual, nos termos dos artigos 1346 do Código Civil e artigo 32, III, e parágrafo único, da Convenção Condominial.
3) À empresa síndica e subsíndico, facultar prestar esclarecimentos sobre a gestão, sobre os problemas abordados em notificações extrajudiciais e sobre o explanado em cumprimento dos ítens 1 e 2 da ordem do dia/pauta, bem como facultar o exercício do direito de renúncia ao cargo, à empresa síndica e ao subsíndico. Não havendo renúncia, seguir-se-á ao cumprimento dos itens 4 e 5 da pauta.
4) Votação para destituição da empresa síndica, em razão da infração dos artigos 1.348, incisos IV, V e VI, do Código Civil, artigos 9, 13, VI, X, XV, 15, I, II, V, VI, VIII e parágrafo único, 19 e 20 da Convenção Condominial, bem como artigo 82 do Regimento Interno e cláusulas contratuais, primeira e segunda, artigo 2.2, a) do contrato de prestação de serviços firmado.
5) Votação para destituição de subsíndico, em razão de ter empreendido atos de gestão, em atuação efetiva, quando, em verdade, possui apenas cargo de expectativa, descumprindo-se os termos do artigo 1.348, §1º e §2º do Código Civil, e artigo 15, parágrafo único, da Convenção Condominial, considerando que a assembléia não foi convocada a escolher outros representantes.
6) Havendo destituição: Apresentação dos candidatos interessados à sindicatura, candidatos moradores e síndicos profissionais, destinando-se 20 minutos para a apresentação de cada candidato, os quais deverão promover a entrega das propostas de remuneração, em envelope lacrado, ao presidente da mesa, envelopes estes que apenas serão abertos em momento oportuno, após todas as apresentações e em ato anterior ao início da votação.
7) Encerradas as apresentações e entregas das propostas de remuneração: Exposição, pelo presidente da mesa, dos valores relativos às propostas de remuneração apresentadas pelos candidatos e, ato contínuo, realização do procedimento de escolha do novo(a) síndico(a), morador ou pessoa jurídica – síndico profissional, bem como definição da sua remuneração, nos termos do artigo 16 da Convenção Condominial.
• Condôminos inadimplentes podem assinar a convocação da assembléia de destituição de síndico, conforme entendimento jurisprudencial vigente, somente não poderão exercer o direito de voto em assembléia.
• É lícito aos condôminos se fazerem representar na Assembléia ora convocada, por procuradores munidos de procurações específicas, contudo, cada procurador poderá representar apenas um condômino independente do número de unidades que possua, conforme artigo 29 da Convenção Condominial.
• Inquilinos e moradores que não sejam proprietários devem portar procuração dos proprietários, para representar a unidade.
• A empresa Administradora Lello, contratada pelo condomínio, dará ciência do ato de convocação à integralidade dos condôminos, via e-mail e via aplicativo Lello, como de praxe, bem como providenciará a realização da assembléia, como de praxe.
• A presente petição eletrônica convocatória de assembléia não busca ofender ou denegrir as pessoas dos atuais gestores, mas apenas externar um cenário de insatisfação, de ilegalidades e arbitrariedades, bem como usar um direito legítimo e democrático.
• A presente petição eletrônica convocatória de assembléia expressa o desejo dos condôminos que a assinam de propor e discutir a destituição dos atuais gestores, como forma de frear os diversos problemas gerados no âmbito do condomínio nesta atual e recente gestão.
• A presente petição eletrônica convocatória de assembléia deve ser assinada somente por condôminos titulares de apartamento. Caso V.Sa. possua mais de um apartamento, pode assinar duas vezes.
• Será necessário o atingimento de 1/4 (um quarto) do total de proprietários do condomínio em assinaturas, nos termos do exigido pelo Código Civil. Portanto, anuindo, auxilie o processo, dando publicidade aos vizinhos, pois o objetivo é proteger nosso patrimônio.
Anexos:
Anexo I - Dispositivos do código Civil sobre a convocação e a realização de assembleia de modo eletrônico/virtual.
Anexo II - Relação de artigos da Convenção, Regimento Interno, contrato de prestação de serviços e Código Civil infringidos.
Cordialmente,
Condôminos do CONDOMÍNIO CONJUNTO BALNEÁRIO COSTA DO SOL
Nome completo, número do apartamento e bloco.
________________________ - apartamento nº _____ do bloco ___
Anexo I - Dispositivos do código Civil sobre a convocação e a realização de assembleia de modo eletrônico/virtual.
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato. (Incluído pela Lei nº 14.309, de 2022)
Anexo II - Relação de artigos da Convenção, Regimento Interno, contrato de prestação de serviços e Código Civil infringidos.
“Art. 13 - São proibidos aos condôminos:
...
VI - Ter ou usar instalações ou material susceptível de, por qualquer forma, afetar a saída, segurança e a tranqüilidade dos demais condôminos ou inquilinos, ou que possam acarretar o aumento de seguro comum.
...
X - Manter ou guardar substâncias odoríferas ou perigosas à segurança do Conjunto Residencial ou de seus moradores, tais como produtos químicos, inflamáveis e explosivos.”
“Art. 13 - São proibidos aos condôminos:
...
XV - Fazer reparos no seu apartamento, promover festividades ou reuniões susceptíveis de prejudicar as coisas comuns ou de perturbar o sossego.”
“Art. 9º - Examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração.”
“Art. 15 - Compete ao Síndico:
I - representar ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele, praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites da Lei, da convenção e dos regulamentos;
II - exercer os atos de gestão do Conjunto Residencial, no que concerne à segurança e moralidade do prédio e a boa execução dos serviços de utilidade comum;”
“Art. 15 - Compete ao Síndico:
...
V - ordenar a realização das obras e serviços necessários ao bom funcionamento do Conjunto Residencial;”
“Art. 15 - Compete ao Síndico:
...
Parágrafo único – De conformidade com o § 1º e 2º do Artigo 1348 do Código Civil Brasileiro, a Assembléia poderá designar uma ou mais pessoas para exercerem as funções de representantes do condomínio, inclusive judicialmente.”
“Art. 15 - Compete ao Síndico:
...
VI - cumprir e fazer cumprir esta convenção e seus regulamentos internos executando e fazendo executar as deliberações das assembléias dos condôminos;”
“Art. 15 - Compete ao Síndico:
...
VIII - efetuar e manter em ordem a escrituração contábil do condomínio;”
“Art. 19 - Juntamente com o Síndico, a Assembléia elegerá um Sub-Síndico, que o substituirá em suas faltas e impedimentos.”
“Art. 20 - A Assembléia Geral é a reunião dos condôminos, convocada e instalada na forma da Lei e desta Convenção, a fim de deliberar sobre a matéria de interesse do condomínio.”
Sobre as decisões e vontades DA ASSEMBLEIA:
“Art. 12 - São deveres:
...
V - De todo condômino, dependente, familiar, ou locatário, prestigiar e fazer acatar as decisões da administração e da Assembléia Geral e a esta comparecer, a fim de que as decisões tomadas expressem a vontade condominial.”
REGIMENTO INTERNO
CAPÍTULO XVII – Limite de Alçadas, compras e contratações de serviços.
Art. 82 - Limite de alçadas para aprovação de despesas para o síndico e corpo diretivo:
Despesas ordinárias (previstas em orçamento) – realização imediata, sem necessidade de aprovação adicional.
Despesas de manutenção ou reparos eventuais:
a. Até 10 salários mínimos por evento – síndico
b. De 11 a 20 por evento – síndico + 1 conselheiro
c. De 20 a 30 por evento – síndico + 2 conselheiros
d. Acima 31 por evento * - aprovação em assembléia
Pequenas melhorias, benfeitorias (não voluptuária) e contratos:
a. Até 5 salários mínimos por mês* – síndico
b. De 6 a 10 salários mínimos por mês* - síndico + 2 conselheiros
c. De 11 a 20 salários mínimos por mês* - síndico + 3 conselheiros
d. Acima 21 salários mínimos por mês* - aprovação em assembléia
* desde que haja disponibilidade em caixa em conta ordinária, gerado por economias e com proibição de pagamentos parcelados.
Compras
a. Até 10 salários mínimos por mês* – o síndico compra diretamente
b. Acima de 11 salários mínimos por mês* – necessário 3 orçamentos com escopo idêntico, impressos ou em meio eletrônico, sem rasuras, em envelopes lacrados e abertos e na presença dos membros do conselho. As propostas devem ser arquivadas por 2 anos.
c. Exceto para os gastos frequentes como materiais e utensílios de limpeza, materiais para piscina, etc.
Cancelamento de contratos
a. Até 5 salários mínimos por mês* – o síndico cancela diretamente.
b. De 6 a 10 salários mínimos por mês* - síndico + 2 conselheiros
c. Acima de 11 salários mínimos por mês* – necessário aprovação em discussão com moradores em reunião interna
Eventos emergenciais
a. Despesas não previstas em orçamento – realização imediata, sem necessidade de aprovação adicional, e justificada posterior.
Regras para a contratação e avaliação de fornecedores
a. É proibida a contratação de serviços ou produtos de empresas que possuam membros do corpo diretivo, ou seus familiares, no quadro societário ou em função que possa gerar conflito entre os interesses do condomínio e do fornecedor.
b. Caso algum membro do corpo diretivo atue ou tenha parentes em empresa fornecedora do condomínio, mas em função que não gere conflito de interesses, deverá declarar publicamente o relacionamento que possui com o fornecedor no momento de sua candidatura.
c. É proibido aos membros do corpo diretivo (e também aos funcionários) receber para si próprios quaisquer tipo de comissão, incentivo, presentes ou brindes de fornecedores ou potenciais fornecedores. Os fornecedores devem ser informados disto no seu primeiro contato com o condomínio.
d. O descumprimento destas regras implica em desligamento imediato do corpo diretivo e do fornecedor.
e. Proprietários podem ser fornecedores de produtos e serviços do condomínio, desde que apresentem propostas com melhor relação de custo x benefício do que três outros potenciais fornecedores e seja de conhecimento público (via assembléia ou comunicado geral) que determinado morador está fornecendo produtos ou serviços para o condomínio e seja demonstrada a vantagem do fornecimento feito pelo proprietário.
f. O descumprimento desta regra implica em desligamento imediato ao fornecedor.
Contrato HS
Cláusula Primeira
Cláusula Segunda
Artigo 2º, 2.2, a)
Código Civil
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
...
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
...
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”
